住宅ローン · 08日 4月 2026

「変動から固定に借り換えるべき？」　いま知っておきたい住宅ローンの新常識

皆さん、こんにちは。

　桜もそろそろ見頃が終わって新生活も落ち着きが出てくるタイミングですね。このタイミングは新社会人が新入社員研修を受けているタイミングですので都心のターミナル駅近くのビルにある貸し会議室では研修に参加する方でごった返していますね。将来の会社の基幹人材になるべく一生懸命頑張っていただきたいと心から願っております。

　さて今回は住宅ローンの話題を取り上げます。日銀の政策金利の引き上げにより金利上昇が続く中、「変動金利のままで大丈夫？」「固定金利に借り換えた方がいい？」というご相談が急増しています。今回は、そんな切実なお悩みに向けて、ぜひ知っておいてほしいポイントをお伝えします。

「今すぐ借り換え！」は本当に正解？

　変動金利から固定金利への借り換えを急ぐ方が増えています。気持ちはよくわかります。でも、焦って動くのは危険です。借り換えには諸費用がかかります。一般的に数十万円〜100万円前後の費用が発生することも珍しくなく、金利差によるメリットを上回るケースも少なくありません。

　また、すでに固定金利も上昇中です。2026年4月のフラット35は2.49％と、前月より0.24％引き上げられており、近年まれに見る上昇幅となっています。「固定に換えれば安心」と思って飛びつくと、高い金利で長期間縛られるリスクもあります。まずは「借り換えで本当に得になるか」を冷静に試算することが先決です。

変動金利の人は、今すぐパニックにならなくていい理由

　変動金利には、急激な返済増加を防ぐ「５年ルール」「125％ルール」という仕組みがあります。５年ルールとは5年間は返済額が変わらないこと、125％ルールとは前回の返済額の1.25倍までしか増えないという制限です。

　ただし、安心しきるのも禁物です。その分が未払い利息として積み上がる可能性もあるため、残高の推移はしっかり確認しておきましょう。今すぐ返済額が激増するわけではありませんが、中長期での家計へのジワジワとした影響は見逃せません。

実は知らない人が多い「フラット35の金利優遇」

　「固定金利は高くて無理」と思っている方、ちょっと待ってください。フラット35（全期間固定の住宅ローン）には、条件を満たすと金利が大幅に引き下げられる制度があります。

　仕組みは「ポイント制」で、1ポイントにつき「当初5年間・年0.25%」の金利引き下げとなり、最大4ポイント＝年1.0%の引き下げが受けられます。どうすればポイントが貯まるかというと、省エネルギー性・耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する場合に【フラット35 S】という制度が使えるほか、子育て世帯向けの「子育てプラス」という優遇もあります。複数のメニューを組み合わせれば、当初5年間・年1.0%を超える引き下げも可能です。

　たとえばフラット35（2026年4月：2.49%）から1.0%引き下げられれば、当初5年は実質1.49%。変動金利と遜色ない水準になるケースもあります。