皆さん、こんにちは。
ここ数日暑かったですが雨が降ってちょっと肌寒く感じますね。私にはこれくらいがちょうどいいです。
さて、「都心でマイホームを買いたいけど、フラット35じゃ足りなかった……」そんな声をよく聞きます。しかし2026年4月から、その状況が大きく変わっています。今回は、住宅購入を検討しているすべての方に知っておいてほしい、フラット35の制度改正についてお伝えします。
何が変わったの？ まずは制度改正のポイントをおさらい
今回の改正で変わった主なポイントは３つです。
①融資限度額が8,000万円→1億2,000万円に拡大
2005年に5,000万円から8,000万円に引き上げられて以来、上限は据え置かれていました。それが今回、一気に1億2,000万円へ。実に約20年ぶりの大幅引き上げです。
②一戸建ての床面積要件が70㎡以上→50㎡以上に緩和
一戸建ての対象となる床面積の下限が、70㎡以上から50㎡以上に緩和されました。コンパクトな一戸建てでもフラット35が使えるようになります。
③子育てプラスが借り換えでも利用可能に
子育て世帯や若い夫婦向けの金利引き下げ制度「子育てプラス」が、借り換えでも使えるようになりました。すでにローンを組んでいる子育て世帯にとっても朗報です。
なぜ今、この改正が必要だったのか？
背景にあるのは
住宅価格の高騰と物価上昇です。
インフレによる資材価格の値上がり、人件費アップ、円安などさまざまな要因で不動産価格が上昇しており、「融資金額が8,000万円では足りない」というケースも増えていました。特に東京23区を中心に、新築マンションの価格が旧来の上限を超えるケースが続出し、フラット35を使いたくても使えない状況が生まれていました。
また、日銀が利上げを進める中、政策金利に連動する変動金利も上がりやすい状況となり、金利変動リスクのない固定型の需要が高まっています。機構によると2025年7〜9月の利用申請は前年同期比でおよそ5割増えたとのことで、フラット35への注目度は急速に高まっています。
今回の改正は、こうした時代の変化に対応した、必然の制度見直しと言えるでしょう。
「借りられる額が増えた＝たくさん借りていい」ではない
ここが最も大切なポイントです。
限度額の引き上げは、あくまでも選択肢が広がったというニュースです。上限が上がる＝借りられるではなく「借りすぎない判断」が重要です。上限ではなく「無理のない金額」を基準に考えましょう。
住宅ローンの返済は20〜35年という長期にわたります。金利が上昇し続ける今の時代、返済額が生涯にわたって固定されるフラット35の安心感は魅力的ですが、その前提として「そもそもいくらまでなら無理なく返せるか」を冷静に計算することが欠かせません。
目安としては、
年間返済額が年収の25〜30％以内
に収まる借入額を基準に考えることをおすすめします。
こんな方にフラット35の活用を検討してほしい
✅ 都心や首都圏・大都市圏で住宅購入を検討しているが、これまで8,000万円の上限がネックだった方
✅ 変動金利の上昇が不安で、返済額を確定させたい方
✅ 省エネ住宅・長期優良住宅など、性能の高い家を建てたい・買いたい方（金利優遇制度との組み合わせでさらにお得に）
✅ 子育て世帯で、金利引き下げ制度「子育てプラス」も活用したい方
